Een goed convenant: best practices voor een minimaal kredietrisico in het commercieel vastgoed

Convenanten, de overeenkomsten tussen de krediet- of leningnemer en de krediet- of leningverstrekker, spelen een belangrijke rol bij leningen voor commercieel vastgoed. Ze zijn bedoeld om het risico voor de kredietverstrekker te beperken. Convenanten verplichten de leningnemer om bepaalde dingen te doen, zoals terugbetaling van hoofdsom en rente, of om dingen niet te doen, zoals verkoop van het als onderpand gebruikte vastgoed zonder het eerst volledig afbetaald te hebben. 

Sommige economische omstandigheden, denk aan dalende vastgoedwaardes, hoge operationele kosten en toenemende leegstand, vergroten de kans dat een convenant niet wordt nageleefd. Er is dan bijvoorbeeld betalingsachterstand, rapportages komen te laat of financiële benchmarks worden niet gerealiseerd. 

Een voorbeeld van schending van een convenant is een CFO die de ‘debt service ratio’ niet haalt. Dit is het kengetal dat meet hoeveel cashflow er beschikbaar is om uitstaande schulden terug te betalen. Dit kan er dan weer toe leiden dat de kredietverstrekker het volledige bedrag terugvraagt, waardoor de organisatie op zoek moet naar geld om de lening terug te betalen. 

Om dergelijke scenario’s te vermijden is maximale transparantie over de leenvoorwaarden vereist, naast diepgaand inzicht in de factoren die van invloed zijn op de schulden, zoals prognoses en huurinkomsten. “Covenant tracking is de trend. Aan de kant van de leningnemer ligt de nadruk op transparantie en inzicht in de schuldenportefeuille”, vertelt Chris Barbier, Senior Manager of Investment Management bij Yardi. 

Hoe kan goed beheer van convenanten voor een leningnemer zorgen voor minder risico en meer efficiëntie? Een van de betrouwbaarste manieren om dat te doen, is met één geïntegreerd platform voor alle activiteiten op het gebied van leningen, assetmanagement en investeringen, in plaats van verschillende losse systemen. 

“Als je operationeel vastgoed hebt, is dat in een systeem meestal het onderpand van de lening. Als je dan je leningen beheert in een ander systeem, sluiten beide processen niet goed op elkaar aan. Een strak geïntegreerde oplossing zorgt in zo’n geval voor meer transparantie en beter risicomanagement.” 

Chris Barbier, Senior Manager of Investment Management, Yardi

Beperking van het kredietrisico met één geïntegreerd vastgoedplatform

Eén systeem waarmee alle gegevens en procedures met betrekking tot kredieten worden gecentraliseerd en geautomatiseerd, helpt leningnemers als volgt: 

• Gegevens worden altijd op tijd doorgestuurd naar de kredietverstrekker.
• Van belangrijke convenanten kan de status worden gemonitord voor compliance.
• Verschillende soorten leningen kunnen worden beheerd. 
• Het wordt mogelijk om wijzigingen in de looptijd van leningen bij te houden en wat de impact is op het amortisatieschema.
• Eenvoudiger anticiperen op mogelijke problemen, met maximaal inzicht in de operationele performance, bijvoorbeeld teruglopende inkomsten of afname van de assetwaarde.
• Minder fouten doordat er geen spreadsheets meer worden gebruikt.
• Maximaal inzicht en een audittrail voor betalingen.

En het belangrijkste is misschien wel dat er in zo’n geïntegreerd geheel geen losse systemen meer bestaan die allemaal een ander verhaal vertellen. “Dat betekent transparantie van de investering tot de performance van zowel lening als onderpand”, aldus Barbier. 

Ontdek hoe de Yardi Debt Manager het mogelijk maakt om leningen te beheren, met inzicht in alle schulden en verplichtingen, inclusief het vastgoed dat als onderpand dient.