L’art de la clause restrictive : bonnes pratiques permettant de réduire les risques liés aux emprunts immobiliers commerciaux

Les clauses restrictives, à savoir les accords entre un débiteur (emprunteur) et un créancier (ou prêteur), sont un élément essentiel des prêts immobiliers commerciaux. Elles sont conçues pour réduire les risques des prêteurs. En outre, les clauses restrictives d’un prêt engagent l’emprunteur à adopter certains comportements, comme effectuer le paiement du capital et des intérêts à l’échéance, et à en éviter d’autres, comme vendre les actifs qui sous-tendent le prêt sans le rembourser intégralement au préalable. 

Certaines conditions économiques (baisse des valeurs du portefeuille, frais d’exploitation élevés, hausse des taux d’inoccupation) augmentent le risque de violation d’une clause restrictive d’un prêt, en étant en retard dans les paiements ou le reporting ou en ne respectant pas des critères financiers. 

Un exemple de violation d’une clause restrictive est le fait qu’un CFO ne respecte pas le ratio du service de la dette, qui mesure la trésorerie disponible pour payer la dette courante. De plus, cela pourrait amener le prêteur à « rappeler le prêt », obligeant ainsi l’entreprise à obtenir un financement pour le rembourser. 

Pour éviter un tel scénario, il faut de la transparence dans les exigences des prêteurs et une compréhension approfondie des facteurs qui influencent la dette, comme les prévisions et les loyers. « Le suivi des clauses restrictives est une grande tendance actuellement. Du côté des emprunteurs, l’accent est mis sur la transparence et la connaissance des portefeuilles de dette », observe Chris Barbier, Senior Manager of Investment Management chez Yardi. 

Comment les emprunteurs peuvent-ils réduire les risques et optimiser l’efficacité dans le cadre de la gestion des clauses restrictives de leur prêt ? L’un des moyens les plus fiables d’y parvenir consiste à utiliser une seule plateforme technologique au lieu de plusieurs systèmes pour la gestion des prêts et des actifs et les activités d’investissement. 

« Si vous possédez une propriété en exploitation (qui constitue généralement la garantie du prêt dans un système) et que des prêts sont suivis ailleurs, les deux processus ne sont pas en phase. Une solution étroitement connectée permet d’améliorer la transparence et la gestion des risques. » 

Chris Barbier, Senior Manager of Investment Management chez Yardi

Réduisez les risques liés à l’emprunteur à l’aide d’une plateforme immobilière unique

Un système technologique unique qui centralise toutes les informations sur les prêts et automatise les processus aide les emprunteurs en : 

• s’assurant que les livrables sont envoyés aux prêteurs ;
• surveillant le statut de conformité aux principales clauses restrictives ;
• suivant et comptabilisant différents types de prêts ; 
• suivant l’évolution des conditions de prêt au fil du temps et leur impact sur le tableau d’amortissement ;
• fournissant une visibilité complète sur la performance opérationnelle des actifs telles que le manque à gagner et la détérioration de la valeur d’actifs, facilitant ainsi l’anticipation et la gestion des problèmes potentiels ;
• réduisant le nombre d’erreurs manuelles en supprimant les feuilles de calcul ;
• fournissant une visibilité complète et une piste d’audit sur l’historique des paiements.

Plus important encore, un tel système fournit une source unique de vérité. « Cela signifie une transparence de l’investissement à la performance du prêt et des garanties sous-jacentes », explique Chris Barbier. 

Découvrez comment Yardi Debt Manager permet le suivi et la comptabilisation d’un portefeuille de prêts et offre une visibilité sur les dettes avec les actifs d’exploitation sous-jacents.