Vereinbarungen im Griff: Best Practices zur Minderung des Kreditrisikos bei Gewerbeimmobilien

Sogenannte Covenants, also Vereinbarungen zwischen einem Kreditnehmer und einem Kreditgeber, sind ein fester Bestandteil der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Sie dienen dazu, die Risiken für die Kreditgeber zu reduzieren. Darüber hinaus verpflichten sie den Kreditnehmer zu bestimmten Handlungen, z. B. zu fristgerechten Kapital- und Zinszahlungen. Oder dazu, von bestimmten Handlungen abzusehen, z. B. Sicherheiten zu verkaufen, ohne das Darlehen vorher vollständig zurückzuzahlen. 

Bestimmte wirtschaftliche Bedingungen – sinkende Portfoliowerte, hohe Betriebskosten, steigende Leerstandsquoten – erhöhen das Risiko von Verstößen gegen eine Vereinbarung durch Zahlungsverzug, durch verspätete Berichte oder durch die Nichteinhaltung von Finanzbenchmarks. 

Ein Beispiel für einen Verstoß gegen eine Vereinbarung wäre ein CFO, der die Schuldendienstquote nicht einhält, die den Cashflow misst, der zur Begleichung der laufenden Verbindlichkeiten zur Verfügung steht. Der Verstoß könnte dazu führen, dass der Kreditgeber das Darlehen zurückfordert und das Unternehmen so dazu zwingt, Kapital zur Rückzahlung des Darlehens zu beschaffen. 

Um ein solches Szenario zu vermeiden, sind Transparenz in Bezug auf die Anforderungen der Kreditgeber und ein tiefes Verständnis der Faktoren erforderlich, die die Verschuldung beeinflussen, z. B. Prognosen und Mieten. „Die Überwachung von Vereinbarungen ist jetzt ein großer Trend. Aufseiten der Kreditnehmer liegt der Fokus auf Transparenz und Einblicken in die Kreditportfolios“, beobachtet Chris Barbier, Senior Manager of Investment Management bei Yardi. 

Wie können Kreditnehmer bei der Verwaltung ihrer Kreditvereinbarungen Risiken mindern und Effizienzsteigerungen erzielen? Eine der zuverlässigsten Möglichkeiten ist die Nutzung einer zentralen Technologieplattform anstelle von mehreren Systemen zur Verwaltung von Aktivitäten rund um Darlehen, Asset Management und Investitionen. 

„Wenn Sie eine Betriebsimmobilie haben, die in der Regel als Kreditsicherheit in einem System angegeben ist, und dann noch Kredite haben, die an anderer Stelle verfolgt werden, sind die beiden Prozesse nicht aufeinander abgestimmt. Eine eng vernetzte Lösung ermöglicht mehr Transparenz und ein besseres Risikomanagement.“ 

Chris Barbier, Senior Manager of Investment Management bei Yardi

Eine zentrale Immobilienplattform zur Risikominderung für Kreditnehmer nutzen

Ein einziges Technologiesystem, das alle Kreditinformationen zentralisiert und Prozesse automatisiert, bietet viele Optionen zur Unterstützung von Kreditnehmern: 

• Pünktlicher Zahlungseingang beim Kreditgeber
• Überwachung der Einhaltung wichtiger Vereinbarungen
• Verfolgung und Verbuchung verschiedener Arten von Krediten 
• Verfolgung von Änderungen der Kreditbedingungen im Zeitverlauf und ihrer Auswirkungen auf den Tilgungsplan
• Vollständige Transparenz über die betriebliche Performance von Assets, z. B. Ertragseinbußen und Wertverluste, wodurch es einfacher wird, potenzielle Probleme vorherzusehen und zu lösen
• Reduzierung manueller Fehler durch die Abschaffung von Tabellenkalkulationen
• Vollständiger Überblick über Zahlungsverläufe samt Protokollen

Darüber hinaus dient ein solches System als zentrale Informationsquelle. „Das schafft Transparenz von der Investition bis zur Performance des Darlehens und der zugrunde liegenden Sicherheiten“, so Barbier. 

Erfahren Sie, wie Yardi Debt Manager die Nachverfolgung und Verwaltung von Darlehensportfolios ermöglicht und einen Überblick über die Verbindlichkeiten und die zugrunde liegenden Vermögenswerte bietet.